Preguntas frecuentes

En México, los extranjeros no pueden adquirir directamente propiedades a 50 km de la costa o 100 km de la frontera. El fideicomiso bancario es la figura legal que permite esta compra: un banco mexicano funge como fiduciario y el comprador como beneficiario, con derechos plenos de uso, renta y venta. La constitución toma 4-6 semanas y tiene un costo anual de mantenimiento.

En la Riviera Maya, los gastos de cierre suelen representar entre 6% y 8% del valor de la propiedad: impuesto sobre adquisición (2-4% según estado), avalúo, certificados de libertad de gravamen, derechos de inscripción en RPP y honorarios notariales. Te entregamos un desglose detallado antes de firmar la oferta.

Sí. La preventa funciona idéntico para mexicanos y extranjeros: pagas un apartado, firmas contrato privado de compraventa, abonas el plan de pagos durante la construcción y al recibir tu unidad se constituye el fideicomiso (si aplica) y se escritura. Recomendamos asesoría legal independiente al firmar el contrato privado.

Todos los contratos privados que recomendamos incluyen cláusula de penalidad por retraso, típicamente 1-2% del monto pagado por mes vencido, o devolución total con intereses si excede 12 meses. Antes de firmar, revisamos esta cláusula y verificamos el historial de cumplimiento del desarrollador.

No publicamos un ROI promedio: cambia por zona, por temporada y por la calidad de la operación, y un promedio regional esconde justo esas diferencias. Lo que sí publicamos es la ocupación y la tarifa medidas por zona en el mapa de rentabilidad, y el ingreso estimado de cada unidad en su ficha, con la fuente y la fecha del dato. La ubicación es lo que más pesa: estar dentro del core turístico y a distancia caminable de la playa o de una avenida principal cambia el resultado más que cualquier otra variable.

Depende del horizonte y de si necesitas flujo. Departamento en zona consolidada: cashflow desde la renta, con una apreciación más pausada. Terreno en zona en desarrollo: cero cashflow y capital ocioso, con la apreciación concentrada en los primeros años del desarrollo de la zona. No publicamos una tasa de plusvalía para ninguno de los dos: depende de la zona, de la etapa y del ciclo del mercado, y no es una tasa fija ni garantizada. Si tu horizonte es de 5 años o más y no necesitas el flujo mensual, el terreno encaja mejor; si quieres ingreso desde el primer año, el departamento.

RevPAR (Revenue Per Available Room) = ADR × Ocupación. Es la métrica más útil para comparar propiedades porque integra precio promedio y ocupación en un solo número. Una propiedad con ADR de USD 180 y 70% de ocupación tiene un RevPAR de USD 126. Nuestro reporte de mercado actualiza RevPAR mensualmente por zona y tipología.

Muy pocos. La mayoría de bancos mexicanos solo otorgan hipoteca sobre propiedad terminada y escriturada, lo que descarta preventa hasta la entrega. BBVA, Santander y Scotiabank tienen programas excepcionales para algunos desarrollos pre-aprobados. Lo más común es financiamiento directo del desarrollador durante la construcción y luego refinanciar con banco al recibir.

Es un esquema donde el desarrollador te financia el saldo de la propiedad durante la construcción y/o post-entrega, sin pasar por banco. Tasas típicas: 0% durante construcción (24-30 meses) si pagas 30-40% de enganche, o 6-9% anual fijo en MXN para plazos post-entrega de 3-7 años. Sin trámites bancarios, pero requiere análisis del contrato.

Depende de la zona, la temporada y la calidad de la gestión, así que no publicamos un monto promedio. Lo que sí puedes ver: la ocupación y la tarifa medidas por zona en el mapa de rentabilidad, y el ingreso estimado de cada unidad en su ficha, con su fuente y su fecha. Sobre el ingreso bruto hay que descontar el fee del property manager, los gastos operativos (servicios, limpieza, mantenimiento) y el efecto de la temporada baja; ese descuento es la diferencia entre el bruto y lo que realmente te queda.

Si vives a más de 2 horas de la propiedad, property manager es prácticamente obligatorio: gestiona reservas, check-ins, limpieza, reseñas y emergencias 24/7. La comisión habitual es 20% de los ingresos brutos, y varía según el operador y el alcance del servicio. Si gestionas tú mismo, ahorras el fee pero necesitas presencia local o contactos confiables — y dedicar 10-15 horas semanales a la operación.

Combinamos cuatro fuentes: AirDNA y Rentalizer para ocupación y ADR de short-term rentals, registros públicos del Catastro para precios de transacción real, web scraping continuo de Inmuebles24 y EasyBroker para precios de listado, y datos directos del desarrollador para inventario y absorción. El score se recalcula semanalmente.

Cada desarrollo pasa por un score de completitud (13 campos clave: imágenes reales, precio confirmado, fecha de entrega, plano, etc.) y un gate de aprobación interno donde nuestro equipo verifica al desarrollador, visita el sitio cuando es posible y confirma legalidad. Solo los desarrollos con score ≥ 70% se publican.

No. Nuestra comisión la paga el desarrollador como parte del esquema comercial estándar de la industria (típicamente 4-6% del valor de venta). Para el comprador no hay costo adicional por usar Propyte vs. ir directo al desarrollador — y obtienes asesoría especializada y datos de mercado independientes.