ZOFEMAT: qué NO transmite tu escritura frente al mar

Cuando alguien te vende "frente al mar", conviene separar dos cosas que el discurso comercial funde: la unidad que sí escrituras y la franja de arena y tierra firme contigua a la playa, que no. Esa franja —la zona federal marítimo terrestre, ZOFEMAT— es bien de dominio público de la Federación. Ninguna escritura la transmite. Usarla depende de una concesión, y esa concesión no acompaña automáticamente a la compraventa: cederla es un acto que la autoridad federal tiene que autorizar. Aquí verás qué exigir antes de firmar.

¿Qué es exactamente la zona federal marítimo terrestre?

Es la franja de 20 metros de ancho de tierra firme, transitable y contigua a la playa, según el artículo 119, fracción I, de la Ley General de Bienes Nacionales. Junto con las playas, es bien de dominio público de la Federación: inalienable, imprescriptible e inembargable (LGBN arts. 7, frs. IV y V, y 13). Playa y ZOFEMAT no son sinónimos: son dos fracciones distintas del artículo 7, con definiciones propias. Si quieres el detalle de qué compras en cada caso, está en la diferencia entre frente al mar y acceso a la playa.

La consecuencia práctica: tu escritura del lote colindante termina donde empieza la ZOFEMAT. Por eso la franja no aparece en tu título, por más que la vista dé al mar.

¿La playa frente a mi departamento es mía si compro frente al mar?

No. La playa y los 20 metros federales no se venden ni se escrituran a favor de nadie: son dominio público. La figura de "playa privada" no existe en estos términos; lo que existe es el derecho a usar la franja, y ese derecho nace de una concesión que otorga la Secretaría federal, no de la compraventa del inmueble.

Esto importa porque el premium que pagas por "frente al mar" descansa en un supuesto que casi nadie verifica: que alguien —el desarrollo, el condominio— controla legalmente esa franja. Antes de aceptar el supuesto, pregunta por el título.

¿La concesión es lo mismo que el fideicomiso con el que compro en la costa?

No, y confundirlos es un error de fondo: responden a preguntas distintas. La concesión de ZOFEMAT es un acto administrativo de la autoridad federal que permite usar la franja (Reglamento de ZOFEMAT, arts. 5o y 25); no traslada propiedad y no crea derechos reales (LGBN art. 16). Solo da el derecho a usar frente a la administración. El fideicomiso con el que un extranjero adquiere en la franja de 50 km resuelve una restricción constitucional distinta: la de la propiedad para extranjeros en zona restringida. Un fideicomiso bien constituido no te da la ZOFEMAT, y una concesión no sustituye al fideicomiso.

La concesión dura hasta 50 años (LGBN art. 73) y tiene una ventana de prórroga acotada: entre 1 año y 45 días naturales antes del vencimiento (Reglamento art. 30). El propietario colindante puede pedir la concesión, pero en quinto lugar de prelación y solo «cuando en igualdad de circunstancias existan particulares interesados» (Reglamento art. 24, proemio y fr. V). No es una fila permanente que te reserve el lugar.

¿Si compro la unidad, la concesión de la ZOFEMAT pasa a mi nombre?

No pasa sola. La concesión no acompaña automáticamente a la escritura: su cesión es un acto que la Secretaría tiene que autorizar, no un efecto de la compraventa. El artículo 37 del Reglamento de ZOFEMAT lo dice con todas sus letras:

"La cesión de derechos y obligaciones derivados de las concesiones a que se refiere este Reglamento, podrá ser autorizada por la Secretaría, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos: I. Que el cedente esté al corriente del pago de los derechos señalados en la concesión otorgada; II. Que el cedente hubiere cumplido con las obligaciones señaladas en la concesión otorgada; III. Que el cesionario reúna los mismos requisitos que se tuvieron en cuenta para el otorgamiento de la concesión respectiva; para ello las empresas pertenecientes al mismo grupo o sean filiales se entenderá que reúnen los mismos requisitos; IV. Que la zona federal marítimo terrestre, terrenos ganados al mar o a cualquier otro depósito de aguas marítimas que estuvieren concesionados, no estén sujetos a resolución administrativa o judicial; y V. Que la continuidad del uso, aprovechamiento o explotación para el que fue concesionada el área en cuestión, sea congruente con las determinaciones del programa maestro de control y aprovechamiento de la zona federal."

Lee la fracción III con cuidado: hay una excepción. Cuando el cesionario es una empresa del mismo grupo o filial del titular, se entiende que reúne los requisitos del otorgamiento. Eso agiliza traslados internos entre sociedades del desarrollador, no una cesión hacia ti como comprador individual.

El título puede estar a nombre del desarrollador, del régimen de condominio, de un tercero o de nadie. Por eso la pregunta correcta en la mesa de cierre es una sola: ¿a nombre de quién está el título de concesión, y la cesión ya fue autorizada por la Secretaría o solo está prometida? Una promesa de cesión no es una cesión autorizada. Nota sobre las citas del Reglamento: su texto de 1991 llama "Secretaría" a la de Desarrollo Urbano y Ecología (SEDUE, art. 2o fr. II); hoy la competencia es de SEMARNAT, porque el artículo 32 Bis, fracción VIII, de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal le atribuye «Ejercer la posesion y propiedad de la nacion en las playas, zona federal maritimo terrestre y terrenos ganados al mar».

¿Cómo verifico si un desarrollo tiene la concesión de ZOFEMAT en regla?

Empieza por el registro de ocupantes que el Reglamento ordena a la autoridad formular. El artículo 16 lista siete datos que ese registro debe consignar:

"La Secretaría formulará el registro de ocupantes de la zona federal marítimo terrestre, terrenos ganados al mar o cualquier otro depósito de aguas marítimas. En dicho registro se consignarán los datos siguientes: I. Nombre, denominación o razón social de los destinatarios, concesionarios y permisionarios; II. Superficie y ubicación del área de que se trata, precisando población, municipio y estado; III. Uso, aprovechamiento o explotación, objeto del destino, concesión o permiso; IV. Obras aprobadas o las existentes; V. Vigencia de la concesión o permiso; VI. Autorizaciones otorgadas en los términos del Reglamento; y VII. Nombre, denominación o razón social de los ocupantes irregulares, así como superficie ocupada y en su caso las obras existentes."

Parte de esa información está en la consulta de datos abiertos de resolutivos de ZOFEMAT de SEMARNAT. Los listados mensuales de la DGZFMTAC traen estado, municipio, expediente, razón social, superficie, uso, vigencia y el número de resolutivo, con formato DGZF-###/AA (por ejemplo, DGZF-051/20). Para buscar tu caso, entra al listado y filtra por tu municipio; ten presente que Puerto Morelos —municipio desde 2016— sigue archivado bajo Benito Juárez en las delimitaciones de SEMARNAT.

La advertencia que cambia todo: esa serie pública está congelada. El último listado de resolutivos es de noviembre de 2020 y la carpeta no se actualiza desde principios de 2021. Sirve para desmentir un título inventado de antes de esa fecha, no para confirmar uno reciente. Si la concesión de tu desarrollo es posterior a 2020, no aparecerá ahí, y su ausencia no prueba que no exista. El único camino entonces es exigir el título al desarrollador y cotejar el folio DGZF-###/AA contra el documento. Recuerda además que las concesiones sobre inmuebles federales se inscriben en el Registro Público de la Propiedad Federal, según el artículo 42, fracción VI, de la LGBN, que enumera «VI.- Las concesiones sobre inmuebles federales;».

Quien otorga y registra la concesión es la Secretaría federal, por conducto de la DGZFMTAC; el municipio interviene por convenio para el cobro, pero no otorga el título. Este marco te da un mapa completo del tema en la guía completa de propiedad frente al mar.

Un riesgo que conviene nombrar

Pagar un premium por "frente al mar" sin exigir el título de concesión —con titular, superficie, uso autorizado y vencimiento— puede significar pagar de más por un acceso que no controlas legalmente. La consulta pública no te va a salvar: solo publica resolutivos hasta 2020. Este análisis no es para el comprador que solo busca vista al mar y le da igual quién controla la franja; es para el inversionista que necesita saber qué activo respalda su precio.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa con la concesión si se vence y no se renueva?

La prórroga se solicita en una ventana acotada: entre 1 año y 45 días naturales antes del vencimiento, con la misma superficie, el mismo uso y el mismo titular (Reglamento de ZOFEMAT, art. 30). Ojo con un malentendido común: seguir ocupando el área y pagar los derechos después del vencimiento no equivale a prórroga de la concesión (art. 30, último párrafo). Sin renovación oportuna, la posición jurídica frente a la franja se debilita.

¿El municipio otorga la concesión de ZOFEMAT?

No. La concesión la otorga la Secretaría federal —SEMARNAT, por conducto de la DGZFMTAC—, no el municipio (Reglamento de ZOFEMAT, arts. 5o y 25). El municipio puede intervenir por convenio y para el cobro de los derechos, pero no expide el título. Si alguien te ofrece una "concesión municipal" de la franja federal, esa figura no corresponde a lo que la ley describe y conviene pedir el documento original.

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Contenido informativo; no sustituye asesoría profesional. Revisado por Jorge Alonso, abogado inmobiliario. Contenido vigente al 31-08-2026.

Antes de firmar, revisa el título

Si estás evaluando una propiedad frente al mar, agenda una revisión con un asesor de Propyte: te ayudamos a pedir el título de concesión, verificar a nombre de quién está y confirmar si la cesión fue autorizada. Es el paso que separa una vista al mar de un derecho que puedes defender.