CFDI en la compra de tu inmueble: lo que decide cuánto pagas al vender

El comprobante fiscal de tu compra cuesta poco de conseguir el día que firmas y mucho de recuperar después. Sin él no puedes acreditar tu costo comprobado de adquisición, que la Ley del ISR reconoce como deducción para calcular la ganancia cuando vendas. El resultado: tributas sobre una base mayor. Quién debe entregártelo no siempre es el vendedor ni siempre el notario — depende de quién te vende, y son tres rutas distintas.

¿Por qué tu escritura dejó de ser comprobante fiscal?

Tu escritura sigue siendo tu título de propiedad; lo que dejó de ser es comprobante fiscal del costo. La reforma vigente desde el 1 de enero de 2014 derogó el artículo 29-B del Código Fiscal de la Federación y con él la regla que admitía la escritura pública como comprobante fiscal. Desde esa fecha, la única forma de comprobación fiscal son los comprobantes fiscales digitales por internet (CFDI).

Esto no toca tu propiedad. La escritura acredita que el inmueble es tuyo, se inscribe en el registro público y nadie te la discute. Lo que ya no hace es respaldar, ante el SAT, cuánto pagaste por él.

Y ahí está el punto que muchos descubren tarde. El costo comprobado de adquisición es una de las deducciones autorizadas para determinar la ganancia en la enajenación de bienes inmuebles, y equivale a la contraprestación que pagaste para adquirir el bien (artículos 121, fracción I, y 123 de la LISR). Ese costo se actualiza además con los factores del Índice Nacional de Precios al Consumidor. Sin el comprobante que lo respalde, no puedes restar ese costo, y la base sobre la que se calcula el impuesto crece. Guarda tu escritura por lo que es, y consigue aparte el comprobante fiscal del costo.

La fecha de corte real: 31 de marzo de 2014, no 2013

Si firmaste entre el 1 de enero y el 31 de marzo de 2014, tu escritura sí sirve para acreditar el costo. La obligación general de comprobante fiscal digital arrancó el 1 de enero de 2014, pero un transitorio de la Primera Modificación a la RMF 2014 abrió una ventana de tres meses en la que la escritura pública seguía siendo admisible.

El texto es explícito: los adquirentes de inmuebles "durante el periodo comprendido del 1 de enero al 31 de marzo de 2014, podrán comprobar para efectos de deducción y acreditamiento, el costo de adquisición de dichos inmuebles, con la escritura pública que expida el notario, en donde conste dicho costo, en lugar de usar el CFDI y complemento" (Artículo Décimo Segundo Transitorio de la Primera Modificación a la RMF 2014). A partir del 1 de abril de 2014, la escritura dejó de ser elemento para comprobar el costo.

La versión que circula fija el corte en el 31 de diciembre de 2013, y eso deja fuera a un trimestre entero de compradores que sí tienen un comprobante válido. En un mercado con el volumen de operaciones de la Riviera Maya, ese trimestre es mucha gente. Si compraste antes de 2014, tu escritura también servía bajo la regla anterior; revisa la fecha de firma de tu instrumento antes de darte por vencido.

Quién te tiene que dar el comprobante depende de quién te vende

No hay una sola respuesta: quién emite el comprobante de tu compra depende de quién es el vendedor. Son tres rutas, y elegir mal el destinatario del reclamo hace que persigas el documento equivocado. La regla que las ordena es la 2.7.1.20. de la RMF 2026.

Ruta 1 — reventa de una persona física no obligada a expedir CFDI. Es la reventa típica. Aquí el documento que sostiene tu costo es el CFDI que el notario expide por sus honorarios, con el complemento notarial incorporado. La regla lo dice: los adquirentes "comprobarán el costo de adquisición para los efectos de deducibilidad y acreditamiento, con el CFDI que dichos notarios expidan por los ingresos que perciban, siempre y cuando los notarios incorporen a dichos comprobantes el correspondiente complemento por cada inmueble enajenado". Perseguir al vendedor no sirve; el documento lo genera el notario.

Ruta 2 — obra nueva de un desarrollador persona moral. Aquí la regla ordena lo contrario: el notario no expide complemento y el obligado a emitir el CFDI por la enajenación es la propia persona moral. Si compraste directo a quien construyó, el comprobante te lo debe el vendedor, no el notario.

Ruta 3 — persona física con actividad empresarial y el inmueble en su activo. Cuando el vendedor tributa en el régimen de actividades empresariales y el inmueble forma parte de su activo, expide él el CFDI por la enajenación, y el notario emite su CFDI de honorarios sin complemento.

Hay seis casos en los que la regla ordena que no se expida el complemento notarial: transmisiones por causa de muerte; a título gratuito; cuando el enajenante es persona moral; cuando en el mismo instrumento se pacta que el enajenante expedirá el CFDI; cuando el enajenante es persona física con el inmueble en su activo; y las derivadas de adjudicaciones administrativas, judiciales o fiduciarias y de la formalización de contratos privados traslativos de dominio a título oneroso.

Para saber en qué ruta estás, la pregunta es una sola: ¿quién me vende y en qué calidad? Un particular que revende, un desarrollador persona moral, o un empresario con el inmueble en su activo. Confírmalo con el notario antes del cierre y pide el documento a quien corresponde. Si vas a entender el proceso de compra completo, esta es la pieza que casi nunca se planea con anticipación.

Compré en pre-venta y pagué en parcialidades: qué comprobante se genera en cada pago

Si pagas en mensualidades durante la obra, el obligado a expedir el CFDI —el desarrollador, en el caso típico de pre-venta— emite uno por el valor total de la operación con método de pago "pago en parcialidades o diferido" y, por cada pago que recibe, un CFDI con el Complemento para recepción de pagos. Esto se apoya en el artículo 29-A, fracción VII, inciso b), del CFF y en las reglas 2.7.1.29. y 2.7.1.32. de la RMF 2026.

Lo que conservas durante la construcción son tres cosas: el CFDI del valor total, el CFDI de cada pago con su complemento, y el rastro bancario de cada transferencia. Quien solo guarda los comprobantes de transferencia y llega a la escritura sin el expediente de CFDI ya perdió parte de su comprobación.

El medio de pago importa por sí mismo. La ley exige que los pagos cuya contraprestación exceda de $2,000.00 MXN se hagan por el sistema financiero —transferencia, cheque nominativo, tarjeta o monedero autorizado— para que la deducción proceda (artículo 147, fracción IV, de la LISR). Pagar en efectivo por arriba de ese umbral puede costarte la deducción de ese pago. Cuando llegue la escritura, revisa dos cosas: que el CFDI del desarrollador ampare el precio y que el expediente de pagos esté completo.

Ya cerré y no tengo el comprobante: qué se puede hacer

Si cerraste sin comprobante, hay salidas, pero no las que suelen circular. La que aplica depende de tu caso.

Si el CFDI de honorarios del notario se expidió sin el complemento, el criterio del SAT permite emitir un CFDI nuevo que remite a la fecha y al folio del original, asentando cero pesos como monto de la operación y los mismos datos del pagador (preguntas y respuestas del SAT sobre el complemento).

El complemento en suplencia tiene un alcance acotado, y conviene decirlo sin adornos: sólo procede para inmuebles adquiridos durante el ejercicio fiscal 2014 cuya operación se formalizó ante notario a más tardar el 31 de diciembre de 2017, y sólo se solicita al momento de vender. Es una facilidad a solicitud del contribuyente, no una obligación del notario: depende de que un notario acepte expedirlo, y el cobro no está regulado. No aplica "de 2014 en adelante", ni alcanza a quien compró a un desarrollador o a una inmobiliaria.

Existe además una sugerencia que la PRODECON hizo al SAT: que a quien adquirió después del 31 de marzo de 2014 de personas físicas con actividad empresarial o de personas morales que no le entregaron el CFDI, al vender se le considere como costo "el estipulado en la escritura pública o póliza", siempre que "el enajenante realice la denuncia ante la autoridad fiscal correspondiente" (Análisis Sistémico 12/2017 de la PRODECON). Es una sugerencia no vinculante: no está recogida en ninguna regla ni criterio normativo del SAT, y apoyarse en ella supone sostenerla frente a la autoridad, además de la condición de que el vendedor denuncie su propia omisión. No es una salida cómoda.

Si tu inversión en construcciones, mejoras y ampliaciones no la puedes comprobar, el Reglamento de la LISR ofrece otra vía, en orden: primero el valor del aviso de terminación de obra y, cuando por cualquier causa no pueda comprobarse, "el 80% del valor de las construcciones que reporte el avalúo que al efecto se practique, referido a la fecha en que las mismas inversiones fueron terminadas" (artículo 205 del Reglamento de la LISR). No es una deducción de mejoras sin facturas: exige un avalúo referido a la fecha en que terminaron las inversiones, no uno actual. Actúa antes de vender y no durante la venta, cuando el margen para conseguir documentos se cierra.

¿Qué revisar en el comprobante antes de firmar?

El complemento notarial debe traer, según el estándar del SAT, la descripción de cada inmueble, el número y fecha del instrumento, el monto de la operación con subtotal e IVA, los datos del notario, y el RFC de enajenante y adquirente. Si falta cualquiera de esos datos, la regla es tajante: "no podrán deducir o acreditar el costo del bien o el gasto que realicen, con base en el CFDI que el notario expida".

Que quede a tu nombre no es un detalle. El CFDI de honorarios se expide a quien paga al notario, así que si paga un tercero, el comprobante queda a nombre equivocado. Y si eres residente en el extranjero sin RFC, puede usarse el RFC genérico —pero entonces el complemento no queda a tu nombre. Por eso conviene tramitar el RFC antes de firmar.

Si compraste dos unidades en la misma escritura, se incorpora un complemento por cada inmueble. Pide todo esto por escrito como condición del cierre, no como trámite posterior: después de firmar, el margen se reduce.

El expediente que se arma el día uno

Arma una carpeta por propiedad desde el día de la compra. Dentro: la escritura, el contrato, el CFDI y su XML —del complemento notarial o del desarrollador, según tu ruta—, los comprobantes de cada pago, el avalúo y la carátula del fideicomiso, si compraste en zona restringida.

El XML pesa tanto como el PDF. El archivo digital es el comprobante; la impresión es solo su representación. Si guardas el PDF y pierdes el XML, tienes la foto pero no el original.

Suma las facturas de construcción, mejoras y ampliaciones conforme ocurren, no al final, cuando ya no recuerdas ni quién hizo la obra. Ten respaldo digital y físico. Ese archivo es lo que sostiene la opción fiscal más barata el día que vendas.

Preguntas frecuentes

¿Necesito RFC mexicano para que el comprobante quede a mi nombre?

Sí, si quieres que el complemento notarial quede a tu nombre. Si eres residente en el extranjero sin inscripción en el RFC, puede usarse el RFC genérico, pero con él el complemento no queda identificado a tu persona. Por eso conviene tramitar el RFC antes de firmar. Cuando participan residentes en territorio nacional como adquirentes, no puede usarse el RFC genérico: deben contar con su clave.

¿Qué pasa si la propiedad la heredé o me la donaron?

En transmisiones por causa de muerte y a título gratuito, la regla ordena que el notario no expida el complemento notarial: son dos de los seis casos excluidos. Eso no significa que quedes sin forma de acreditar tu costo al vender, sino que la comprobación no pasa por el complemento del notario. Consulta con un fiscalista cómo se determina tu costo en estos supuestos según tu caso.

Antes de firmar, revisa tu caso con un asesor

El comprobante fiscal de tu compra decide cuánto pagarás el día que vendas, y la ruta correcta depende de quién te vende y de cómo pagas. En Propyte acompañamos cada operación con la revisión de estos puntos antes del cierre. Agenda con un asesor para revisar tu caso concreto y coordinar con tu contador la documentación que debes exigir en la firma.

Esta información es de carácter general y no sustituye la asesoría de un profesional. Antes de tomar decisiones con efectos fiscales, consulta con un contador público o fiscalista sobre tu caso concreto.