Extranjero y concesión de zona federal: qué no te da tu fideicomiso

Comprar frente al mar y creer que la playa entra en el trato es el error más caro del producto costero. La zona federal marítimo terrestre —la franja de 20 metros contigua a la playa— es un bien de dominio público de la Federación: nadie la posee, ni tú ni el desarrollador. Lo que sí puede existir sobre ella es una concesión, un título distinto de tu escritura y de tu fideicomiso, con su propio dueño, su propio vencimiento y su propio expediente.

¿Por qué la zona federal no puede ser de nadie, ni tuya ni del desarrollador?

Porque la ley la coloca en un régimen que excluye la propiedad privada. La zona federal marítimo terrestre es un bien de uso común (Ley General de Bienes Nacionales, art. 7 fr. V), y los bienes de uso común están sujetos al régimen de dominio público de la Federación (art. 6 fr. II). Sobre esos bienes el art. 13 es tajante: son "inalienables, imprescriptibles e inembargables y no estarán sujetos a acción reivindicatoria o de posesión definitiva o provisional, o alguna otra por parte de terceros". La mitad que el mercado nunca cita es esa última: no hay posesión que con el tiempo se convierta en derecho. Ocupar la franja durante años no crea nada a tu favor.

Playa y zona federal no son lo mismo, aunque se usen como sinónimos. La playa la define la fracción IV del art. 7 —la tierra que la marea cubre y descubre—; la zona federal es la fracción V, y su ancho de 20 metros vive en el art. 119 fr. I. Son dos fracciones distintas de la misma ley.

Y como la franja no es de nadie, tampoco se puede cerrar. El art. 8, párrafo tercero de la LGBN dispone que "el acceso a las playas marítimas y la zona federal marítimo terrestre contigua a ellas no podrá ser inhibido, restringido, obstaculizado ni condicionado salvo en los casos que establezca el reglamento". La ley sanciona a quien lo impida y, en caso de reincidencia, revoca la concesión. Si un plano de venta mete la playa o los 20 metros dentro de tu polígono, el plano está mal: eso no se puede vender.

¿Qué es exactamente lo que sí me transmite la escritura?

La escritura transmite el inmueble que sí admite propiedad privada —tu terreno, tu departamento, tu unidad de condominio—, no la franja federal contigua. Confirmar dónde termina tu polígono y dónde empieza la zona federal es parte de la revisión previa a firmar. Pídele a tu asesor el deslinde y el plano oficial, no el render comercial.

Si eres extranjero, ¿puedes ser concesionario de la zona federal?

La respuesta operativa la da la autoridad y tu abogado, no un artículo, y aquí explico por qué. El Reglamento de ZOFEMAT, art. 28 dice expresamente que las personas físicas o morales extranjeras, para ser concesionarias, "deberán sujetarse a los requisitos establecidos por la Ley para Promover la Inversión Mexicana y Regular la Inversión Extranjera y su Reglamento". El problema: esa ley está abrogada. El transitorio SEGUNDO fracción I de la Ley de Inversión Extranjera la derogó, y la LIE se publicó el 27 de diciembre de 1993. La remisión quedó colgada apuntando a un ordenamiento que ya no existe, y por eso nadie da una respuesta limpia.

Lo que sí se puede decir con certeza es negativo en ambos sentidos. La concesión de ZOFEMAT no aparece en las actividades reservadas al Estado ni a mexicanos de la LIE (arts. 5 y 6), y la solicitud de concesión solo pide declarar la nacionalidad del solicitante (Reglamento art. 26 fr. I). Al mismo tiempo, el propio reglamento sabe exigir nacionalidad mexicana cuando la quiere: lo hace en su art. 58, para las obras en recintos portuarios. Que no la exija en el art. 28 y sí en el 58 es un contraste que un administrativista debe leer. Concluir el alcance exacto de la prohibición constitucional al extranjero excede lo que las fuentes verificadas permiten afirmar.

Compré el terreno colindante, ¿la concesión es mía por derecho?

No. Ser dueño del terreno colindante te da la fracción V de un orden de prelación de ocho posiciones (Reglamento art. 24), y solo "cuando en igualdad de circunstancias existan particulares interesados". Delante de ti van, entre otros, los ejidos o comunidades colindantes, en la fracción IV. Y esa fila de ocho es apenas la de los particulares: el art. 23 pone antes que todos ellos a las dependencias y entidades federales y a los gobiernos de los estados y municipios. Ser colindante no es un derecho a la concesión, es un lugar en la fila.

¿Tu fideicomiso cubre la zona federal frente a tu propiedad?

Son dos títulos distintos, y la ley usa la misma arquitectura en los dos. El fideicomiso que la ley pone en manos del banco opera sobre el inmueble en zona restringida para permitir su utilización y aprovechamiento "sin constituir derechos reales sobre ellos" (LIE art. 11, proemio): permiso de la SRE, una institución de crédito como fiduciaria, 50 años prorrogables. La concesión de ZOFEMAT, por su parte, tampoco crea derechos reales: el art. 16 de la LGBN dice que las concesiones sobre dominio público "no crean derechos reales; otorgan simplemente frente a la administración y sin perjuicio de terceros, el derecho a realizar los usos, aprovechamientos o explotaciones".

Dos frases gemelas, dos figuras separadas. El fideicomiso recae sobre un bien inmueble; la concesión, sobre un bien que no admite derechos reales y que otorga una Secretaría federal, no un banco. Si un fideicomiso puede o no ser titular de la concesión es una pregunta que ningún texto primario contesta y que requiere criterio jurídico que aquí no doy. Lo que sí queda claro: son dos títulos, dos vencimientos, dos expedientes. Necesitas verificar los dos por separado.

¿Cuánto se paga al año, y a quién?

El derecho es anual, se calcula por metro cuadrado y según el uso autorizado, y la tarifa aplicable no es la que trae impreso el texto de la Ley Federal de Derechos, sino la cuota actualizada que publica el Anexo 4 de la Resolución Miscelánea Fiscal cada 1 de enero; la zonificación por subzona la fija un decreto del Ejecutivo. Verifica la cifra vigente en tu recibo y con tu asesor fiscal antes de firmar: cambia todos los años.

Y aquí está la trampa de titularidad: quien cobra no es quien concesiona. La facultad de otorgar la concesión es exclusiva de la Secretaría federal (SEMARNAT); el municipio recauda el derecho por colaboración administrativa. Pagar en la ventanilla municipal no te hace concesionario. Si pagas con el título vencido, obtienes un recibo fiscal federal, no una prórroga, porque quien recibe el pago carece de competencia para otorgarla. El recibo del municipio no es tu título.

¿Cuánto dura, cómo se prorroga y cómo se pierde?

Dura hasta 50 años (LGBN art. 73), y la vigencia exacta la fija la Secretaría caso por caso según la actividad, el área y la amortización de la inversión (Reglamento art. 25). La prórroga tiene una ventana estrecha: se solicita dentro del año anterior al vencimiento, pero antes de los 45 días naturales previos, con la misma superficie, el mismo uso y siendo el titular (art. 30 frs. I a V). La Secretaría resuelve en 30 días naturales.

Dos detalles del art. 30 deciden partidas. Primero: seguir usando el área al vencimiento y seguir pagando el derecho "no deberá entenderse como prórroga". Segundo: antes de entregar el título de prórroga, la Secretaría levanta un acta de reversión, y sin dar facilidades para esa diligencia la prórroga no se otorga. No es lo que pasa cuando pierdes la concesión: es un requisito previo para renovarla.

Existe además un umbral de inversión que abre una concesión de 20 años. El reglamento lo redacta como "doscientas mil veces el salario mínimo general vigente en el Distrito Federal" (art. 25, segundo párrafo). Esa unidad ya no existe en el derecho vigente y hoy se lee en Unidad de Medida y Actualización; su equivalencia exacta en pesos depende de una firma jurídica que confirme la conversión, así que aquí se cita como lo escribe el reglamento.

Se pierde por vencimiento del plazo —causa autónoma de extinción, art. 44 fr. I—, por muerte del concesionario (art. 44 fr. III), y por revocación (art. 47). Al extinguirse, hay 15 días naturales para desocupar (art. 48) y las construcciones adheridas pasan al dominio de la Nación sin compensación. La reincidencia en cerrar el acceso a la playa es la única causa de revocación que un titular provoca por sí mismo, con una conducta cotidiana.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pasarle la concesión al comprador cuando venda?

No automáticamente. La concesión no se transmite sola con la venta del inmueble: su cesión requiere autorización previa de la Secretaría y cinco requisitos (Reglamento art. 37), entre ellos que estés al corriente del pago, que hayas cumplido las obligaciones del título y que el cesionario reúna los mismos requisitos que se consideraron al otorgarla. Sin esa autorización, vender el inmueble no cede la concesión.

El desarrollador me dice que "la concesión ya está incluida", ¿cómo lo compruebo?

Pide el título de concesión vigente y verifica cuatro cosas: a nombre de quién está, qué uso ampara, cuándo vence y si está al corriente de pago. La concesión no crea derechos reales (LGBN art. 16) y no viaja con la escritura, así que "incluida" solo significa algo si el título existe, está vigente y su cesión a tu favor está autorizada por la Secretaría. Que esté a nombre del desarrollador y no del régimen de condominio es una señal para revisar a fondo.

Con la concesión, ¿se puede cerrar el acceso a la playa?

No. El acceso a las playas y a la zona federal contigua no puede ser inhibido, restringido, obstaculizado ni condicionado, salvo en los casos que fije el reglamento (LGBN art. 8, párrafo tercero). Impedirlo se sanciona con multa, y la reincidencia lleva a revocar la concesión. Si además tu terreno colinda con la franja y no hay vía pública, puedes quedar sujeto a una servidumbre legal de acceso (art. 127).

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Este contenido es informativo y no sustituye asesoría profesional. Para tu caso concreto, un abogado en derecho administrativo y bienes nacionales debe revisar el expediente. En Propyte podemos mostrarte, de los productos costeros que comercializamos, qué títulos de concesión están vigentes, a nombre de quién y con qué vencimiento, y ponerte en contacto con un asesor para revisarlo antes de firmar. Si quieres el panorama completo, empieza por la guía completa de producto costero.