¿Necesitas residencia para comprar en México? Lo que exige la ley

Comprar una propiedad en México no exige que seas residente ni que tengas una visa determinada: la Ley de Migración permite a un extranjero adquirir un inmueble urbano independientemente de su condición de estancia y sin permiso del Instituto (art. 60). Lo que sí condiciona la compra es dónde está el inmueble y tu nacionalidad. Y hay un punto —la mesa de firma— donde tu estatus migratorio sí puede detener el acto. Estas son tres cosas distintas que el mercado suele fundir en una.

¿Necesitas residencia o visa para comprar una propiedad en México?

No. El derecho a adquirir no depende de tu estancia migratoria. El art. 60 de la Ley de Migración es explícito: los extranjeros, "independientemente de su condición de estancia... podrán, sin que para ello requieran permiso del Instituto, adquirir... bienes inmuebles urbanos y derechos reales sobre los mismos, con las restricciones señaladas en el artículo 27 de la Constitución". Ser turista, residente temporal o permanente no cambia tu capacidad de comprar.

Lo que sí condiciona la compra es la ubicación del inmueble. La Ley de Inversión Extranjera define una zona restringida: 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km a lo largo de las playas (art. 2, fr. VI). Dentro de esa franja, un extranjero no adquiere el dominio directo: la vía es un fideicomiso con una institución de crédito como fiduciaria, que requiere permiso de la SRE (art. 11) y dura hasta 50 años prorrogables (art. 13). Fuera de la zona restringida, el trámite recae en el comprador: presenta un escrito ante la SRE y obtiene el permiso (art. 10-A).

Quién decide si un predio queda dentro o fuera no es tu asesor ni un topógrafo: es la SRE, previa consulta al INEGI. Antes de comprometerte, confirma con el notario y con la SRE bajo qué régimen cae ese inmueble concreto, porque eso define si necesitas fideicomiso y qué plazos corren.

¿Qué cambia si compro en Mérida en vez de Tulum?

Cambia el régimen posible de adquisición, pero no de forma automática por la ciudad. La zona restringida se determina por municipio, mediante una lista que el INEGI publica en el DOF (art. 10-A), no midiendo distancias a ojo. La única lista oficial localizada no ubica a ningún municipio de Quintana Roo entre los totalmente fuera de la zona restringida, y Mérida tampoco figura en ella. Traducción práctica: no des por hecho que una ciudad tierra adentro te libra del fideicomiso. Pídele al notario que verifique la clasificación del predio antes de firmar cualquier apartado.

¿Qué te pide el notario el día de la firma, y qué pasa si tu estancia venció?

El notario te va a exigir que acredites situación migratoria regular, y aquí es donde tu estatus sí puede tumbar un cierre. El art. 65 de la Ley de Migración obliga a los extranjeros a "acreditar su situación migratoria regular en el país, en los actos jurídicos en los que se requiera de la intervención de los notarios públicos... en lo relativo a cuestiones inmobiliarias, y los corredores de comercio" (art. 65).

Regular no significa residente. Significa no vencida. Un turista con su estancia vigente cumple; un residente temporal cuya tarjeta caducó, no. El segundo párrafo del art. 65 añade que, conforme al art. 27 constitucional y la Ley de Inversión Extranjera, "los extranjeros deberán formular las renuncias correspondientes" —la conocida cláusula Calvo que el notario incorpora al instrumento.

Si tu estancia venció el día de la firma, el acto se detiene hasta que regularices. Por eso el estatus migratorio no toca tu derecho a comprar, pero sí la fecha en que puedes escriturar. Consecuencia: revisa la vigencia de tu documento migratorio con semanas de anticipación a la firma, no la víspera.

¿Con qué condición de estancia estás hoy y qué te permite cada una?

Cada condición de estancia tiene su propio plazo, y ninguna se otorga por tener una propiedad. El visitante sin permiso para actividades remuneradas puede permanecer hasta 180 días ininterrumpidos desde su entrada (art. 52, fr. I); el residente temporal, hasta 4 años (fr. VII); el residente permanente, de forma indefinida (fr. IX). Ninguna de las nueve fracciones del art. 52 condiciona tu estancia a la tenencia de un inmueble: comprar no te da estancia ni te la mejora.

Dos reglas más que conviene tener presentes. La primera: "Ningún extranjero podrá tener dos condiciones de estancia simultáneamente" (art. 61). La segunda, para quien pasa a residente: hay obligaciones nuevas. El art. 63 exige avisar al Registro Nacional de Extranjeros los cambios de domicilio, estado civil, nacionalidad o trabajo dentro de los 90 días posteriores. Y el art. 64 lista seis causas por las que el Instituto cancela la condición de residente, entre ellas manifestar salida definitiva o proporcionar documentación apócrifa.

¿Puedo comprar y escriturar con mi FMM de turista?

Sí, mientras tu estancia esté vigente. El art. 60 no distingue entre condiciones de estancia para adquirir, y el art. 65 solo pide que la situación sea regular, no que seas residente. Un visitante dentro de sus 180 días acredita situación migratoria regular y puede firmar. El riesgo no es la calidad de turista en sí, sino que el plazo se agote antes de la escritura.

¿Comprar una casa en México te vuelve residente fiscal?

No por el solo hecho de comprar. El Reglamento del Código Fiscal de la Federación lo dice de forma directa: "se considera que las personas físicas no han establecido su casa habitación en México, cuando habiten temporalmente inmuebles con fines turísticos y su centro de intereses vitales no se encuentre en territorio nacional" (art. 5). Es el perfil exacto de la segunda residencia de uso vacacional.

La regla de fondo está en el art. 9 del CFF: eres residente si estableces tu casa habitación en México, y si la tienes también en otro país, se resuelve por dónde está tu centro de intereses vitales (art. 9). El propio inciso a) abre su lista con "entre otros casos" y nombra dos supuestos: más del 50% de tus ingresos totales del año con fuente en México, o el centro principal de tus actividades profesionales en el país. La lista es enunciativa, no cerrada.

¿De qué depende que México te considere residente fiscal, si no es del número de días?

Depende de tu casa habitación y de tu centro de intereses vitales, no de un conteo de días. La creencia de los 183 días circula mucho, pero ese umbral no vive en la regla de residencia: en los convenios para evitar la doble tributación revisados aparece en los artículos de establecimiento permanente y de ingresos por empleo, que miden presencia física para gravar ciertos ingresos, no para atribuir residencia. Y ni siquiera es uniforme: el convenio con Italia usa 120 días en uno de esos supuestos. El art. 9 del CFF no cuenta días. Traducción: mantener tu vida económica y profesional fuera de México pesa más que cuántas semanas pasas en tu departamento.

¿Qué te cuesta ser residente fiscal, y qué te cuesta no serlo?

El residente fiscal mexicano tributa por su renta global. La LISR es tajante: las personas residentes en México pagan ISR "respecto de todos sus ingresos, cualquiera que sea la ubicación de la fuente de riqueza de donde procedan" (art. 1, fr. I). Si te vuelves residente, lo que ganas en tu país de origen entra al alcance del fisco mexicano.

Del otro lado, el residente en el extranjero que vende un inmueble en México tributa bajo el art. 160 de la LISR: 25% sobre el total del ingreso obtenido, sin deducción alguna, o la alternativa de calcular sobre la ganancia bajo ciertas condiciones. Existe una exención por casa habitación en el art. 93, fr. XIX, inciso a), con un tope de 700,000 unidades de inversión y la exigencia de que la transmisión se formalice ante fedatario público; la ley no la expresa en pesos y no resuelvo aquí a qué perfil de vendedor alcanza —eso lo define tu contador con tu caso a la vista.

Salir de la residencia mexicana también tiene reglas. Hay que presentar aviso a las autoridades fiscales dentro de los 15 días inmediatos anteriores al cambio de residencia (art. 9, último párrafo, CFF); omitirlo impide perder la condición de residente. Consecuencia: antes de asumir cualquier estatus, corre el número con un fiscalista: la diferencia entre tributar por tu renta local y por tu renta global es material.

Preguntas frecuentes

¿Comprar una propiedad me ayuda a obtener la residencia temporal?

Un inmueble puede servir como prueba de solvencia económica dentro de un trámite de visa de residencia temporal, pero no es una vía de residencia por sí mismo. La compra no abre ninguna condición de estancia ni la mejora, y la propiedad solo acredita capacidad económica en supuestos que ya proceden por otra causa. Confirma tu caso concreto con un especialista migratorio antes de asumir que comprar te da residencia.

¿Tengo que avisarle al SAT si me voy de México?

Sí, si dejas de ser residente fiscal. El CFF exige presentar un aviso ante las autoridades fiscales a más tardar dentro de los 15 días inmediatos anteriores al cambio de residencia fiscal (art. 9, CFF). Si omites el aviso, no pierdes la condición de residente en México, con las consecuencias que eso implica sobre tu renta global. El trámite se presenta con la ficha correspondiente del Anexo 2 de la RMF.

¿Ser residente permanente me quita el fideicomiso?

No. La necesidad de fideicomiso depende de la ubicación del inmueble en zona restringida y de tu nacionalidad extranjera, no de tu condición migratoria. El art. 60 de la Ley de Migración separa el derecho a adquirir de la estancia, y la Ley de Inversión Extranjera exige la vía fiduciaria por la ubicación del predio, sin importar que seas residente permanente. Un extranjero con residencia permanente sigue necesitando fideicomiso dentro de la zona restringida.

¿Qué obligaciones nuevas me trae ser residente temporal?

Debes avisar al Registro Nacional de Extranjeros los cambios de domicilio, estado civil, nacionalidad o lugar de trabajo dentro de los 90 días posteriores (art. 63, Ley de Migración). No puedes tener dos condiciones de estancia a la vez (art. 61), y el Instituto puede cancelar tu condición de residente por las seis causas del art. 64. Estas obligaciones no aplican al visitante turista, que se rige por su plazo de permanencia.

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Separar quién puede comprar, qué acreditas ante el notario y cuándo México te considera contribuyente es lo que evita sorpresas en la mesa de firma y en la próxima declaración. Cada situación —nacionalidad, ubicación del inmueble, dónde está tu centro de intereses vitales— cambia la respuesta. Si quieres revisar tu caso con datos concretos, agenda con un asesor de Propyte y consulta la guía fiscal y legal completa para el panorama de todo el proceso.

Contenido informativo; no sustituye asesoría legal ni fiscal individual. Revisado por Jorge Alonso y Mario Caamal. Contenido vigente al 3 de septiembre de 2026.