ISAI 2026: cuánto pagas al comprar en Tulum, Cancún, Playa o Mérida
Descubre exactamente cuánto pagas en ISAI/ISABI al comprar un inmueble en Tulum, Cancún, Playa del Carmen o Mérida en 2026. Tabla completa por municipio y análisis de costos reales.
ISAI 2026: cuánto cuesta comprar en el sureste
Cuando compras un inmueble, el precio de lista es solo el comienzo. Existe un impuesto de adquisición que varía significativamente según dónde cierres la operación. Entre Quintana Roo y Yucatán esa diferencia puede significar miles de dólares en un ticket de lujo.
Este artículo te muestra la tabla 2026 completa por municipio, cómo se calcula el ISAI/ISABI y por qué Mérida, en términos de impuesto de adquisición, sale considerablemente más barato que Tulum o Cancún.
¿Qué es el ISAI y por qué en Quintana Roo se llama ISABI?
El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) es un gravamen que paga el comprador una sola vez, al formalizar la adquisición de la propiedad. En Quintana Roo recibe el nombre de ISABI (Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles).
Ambos cumplen exactamente la misma función: gravar la transferencia de propiedad inmobiliaria. La diferencia está en:
- La tasa aplicable, que varía por estado y municipio
- La base de cálculo, que es el valor más alto entre tres criterios
- Recargos y derechos adicionales, que difieren según la zona
Cómo se calcula
No se aplica sobre lo que declares arbitrariamente. El ISAI/ISABI se calcula sobre el valor más alto de estos tres:
- El precio de la operación (contrato)
- El valor catastral del predio
- El avalúo pericial más reciente
Esto significa que si la propiedad tiene un avalúo superior al precio negociado, pagarás sobre ese avalúo. Es un mecanismo que evita subfacturación.
Tabla ISAI 2026 por municipio: Quintana Roo vs. Yucatán
Quintana Roo (ISABI)
| Municipio | Impuesto | Tasa 2026 | Notas importantes |
|---|---|---|---|
| Benito Juárez (Cancún) | ISABI | ≈ 3% | + 10% recargo adicional sobre impuestos y derechos (fomento turístico). Tasa efectiva: ~3.3% |
| Solidaridad (Playa del Carmen) | ISABI | ≈ 3% | Uniforme con municipios turísticos. Sin recargo adicional. |
| Tulum | ISABI | ≈ 3% | + Fideicomiso obligatorio si el comprador es extranjero (~1-1.5% adicional). Tasa efectiva: ~4-4.5% |
| Bacalar / Othón P. Blanco (Chetumal) | ISABI | ≈ 3% | Sujeto a la Ley del ISABI de Q. Roo. Confirmar tasa vigente con notario local. |
Yucatán (ISAI)
| Municipio | Impuesto | Tasa 2026 | Notas importantes |
|---|---|---|---|
| Mérida | ISAI | Escalonado | 2% (escrituras anteriores a 2016); 2.5% (2016-2021); Según Art. 60 Ley de Hacienda Municipal (posteriores a 2022). Sin recargos adicionales. Tasa efectiva: ~2-2.5% |
Nota crítica: Las tasas de referencia anteriores las establece cada municipio y pueden modificarse por reforma local o estatal. La cifra exacta que pagarás debe ser confirmada por tu notario antes de la firma, calculada sobre el valor catastral o avalúo de tu predio específico.
Ejemplo: impacto real en un ticket de lujo
Tomemos una propiedad de $3,000,000 USD. La convertimos a la base sobre la cual se calcula impuesto (valor más alto entre precio, catastral y avalúo). Supongamos que el avalúo coincide con el precio.
Escenario A: Tulum (Quintana Roo)
- ISABI: $3,000,000 × 3% = $90,000
- Fideicomiso (comprador extranjero): $3,000,000 × 1.2% = $36,000
- Costo de adquisición: $126,000 (4.2% del valor)
Escenario B: Playa del Carmen (Quintana Roo)
- ISABI: $3,000,000 × 3% = $90,000
- Costo de adquisición: $90,000 (3% del valor)
Escenario C: Mérida (Yucatán)
- ISAI: $3,000,000 × 2.5% = $75,000
- Costo de adquisición: $75,000 (2.5% del valor)
Diferencia: Entre Tulum y Mérida, en la misma operación, pagarías $51,000 USD adicionales solo en impuesto y fideicomiso en Quintana Roo. Eso es casi 2 puntos porcentuales de diferencia.
¿Por qué Mérida sale más barato que Tulum?
La diferencia responde a cuatro factores:
1. Régimen fiscal diferente
Yucatán históricamente mantiene un esquema de impuestos de adquisición más bajo y estable. Quintana Roo, con una economía turística más dinámicas, cobra tasas más altas.
2. Tasas escalonadas vs. tasa uniforme
Mérida aplica una tasa escalonada según la antigüedad del registro, lo que favorece operaciones recientes (2.5%). Quintana Roo aplica una tasa uniforme del 3% en todos los municipios turísticos principales, sin distinción por fecha.
3. Recargos adicionales en Quintana Roo
Benito Juárez (Cancún) agrega un 10% adicional sobre los impuestos y derechos del comprador, dedicado a fomento turístico. Yucatán no tiene este recargo.
4. Fideicomiso obligatorio en Tulum
Si eres extranjero, debes constituir un fideicomiso para adquirir propiedad en la zona restringida de Tulum. Este trámite adicional suma entre 1% y 1.5% al costo total de adquisición. Mérida no tiene zona restringida para extranjeros.
El ISAI/ISABI es solo una partida del cierre
Al negociar el precio de una propiedad, es fundamental entender que el costo real de entrada no es el precio de lista. Debes presupuestar:
Desglose típico de costos de adquisición (4-6% del valor)
- ISAI/ISABI: 2.5% a 3.3% (según municipio)
- Honorarios notariales: 0.8% a 1.2%
- Registro de propiedad: 0.3% a 0.5%
- Fideicomiso (si aplica): 1% a 1.5%
- Avalúo pericial: 0.1% a 0.3%
- Búsqueda de antecedentes/título: Honorarios planos
Total estimado en Tulum (Quintana Roo, extranjero): 4.5% a 6%
Total estimado en Mérida (Yucatán): 3.5% a 4.5%
Sobre un ticket de $3 millones, esa diferencia de un punto porcentual representa $30,000 USD.
Cómo presupuestarlo correctamente
1. No uses estimaciones de folleto
Al momento de hacer una oferta o comprometer capital, exige un desglose de cierre real, calculado por el notario sobre tu predio específico. No es lo mismo un lote en Ancestral que un penthouse en Aldea Zama.
2. Confirma el valor catastral antes
Pide al vendedor o notario que obtenga el valor catastral vigente de la propiedad. Si es superior al precio negociado, pagarás ISAI/ISABI sobre ese valor. Es información pública en las tesorerías municipales.
3. Solicita el avalúo temprano
En Quintana Roo, el avalúo pericial es obligatorio para crédito hipotecario y afecta directamente la base de cálculo del ISABI. Obtenerlo con anticipación evita sorpresas en el cierre.
4. Factoriza nacionalidad y zona restrictiva
Si eres extranjero y compras en Tulum, suma el costo del fideicomiso bancario (obligatorio en la zona restringida de 50 km de la costa). Si compras en Playa del Carmen o Mérida, ese costo desaparece.
ISAI 2026: cambios y confirmaciones pendientes
Aunque las tasas mencionadas reflejan la estructura fiscal vigente, cada municipio puede modificar su legislación. Antes de cualquier firma:
- Cancún (Benito Juárez): Confirma si el recargo del 10% sigue en vigor y cómo se aplica exactamente.
- Tulum: Verifica la tasa del fideicomiso con tu institución fiduciaria.
- Mérida: Comprueba qué categoría aplica según la fecha de tu escritura (2016-2021 vs. posteriores a 2022).
En cada caso, tu notario debe proporcionar el cálculo exacto antes del apartado. No firmes sin ese número en blanco y negro.
El verdadero valor de entender el ISAI
En Propyte, cuando estructuramos una inversión en Tulum, Playa del Carmen, Cancún o Mérida, comenzamos por los números reales, no los promesas. El ISAI/ISABI es parte de esa transparencia.
Un inversionista inteligente sabe que comprar en la Riviera Maya o en Mérida no se trata solo de ubicación o amenidades. Se trata de retorno neto, y eso incluye los costos de adquisición que probablemente no viste en la presentación de ventas inicial.
Por eso ofrecemos propiedades como Ancestral (lotes desde $299,000 en Tulum), Aldea Savia (desde $2,635,566, residencial mixto en el corazón de Tulum), Narai (desde $2,835,000, vertical de lujo en Aldea Zama), Sanam Residential (desde $2,890,000, departamentos en Región 10), y Yaxnáh Caucel en Mérida (desde $1,200,000). Cada una con desglose de cierre precisado.
¿Quieres conocer exactamente cuánto pagarías en ISAI/ISABI en una propiedad específica? Agenda una llamada con nuestro equipo comercial. José Benjamín Paredes (Director General, Playa del Carmen), Felipe Luksic (Director Comercial, Tulum) y el equipo de Ventas te corremos el número real, sobre tu predio, antes de que tomes cualquier decisión.
Próximos pasos
- Explora nuestro portafolio: Ancestral, Aldea Savia, Narai, Sanam Residential, Yaxnáh Caucel y Dhamar Costa Mujeres. Cada una con estructura fiscal transparente.
- Solicita un desglose de cierre: Si ya tienes un predio identificado, nos encargamos del cálculo exacto del ISAI/ISABI con tu notario.
- Conecta con nuestro equipo: Asesoría especializada en Tulum, Playa del Carmen, Cancún y Mérida.
La inversión inmobiliaria en el sureste es sólida. Los números, cuando están claros desde el inicio, lo son más todavía.
