ISAI e ISABI 2026: cuánto pagas al comprar en 4 municipios

Comprar en la Riviera Maya o en Mérida trae un impuesto de adquisición que casi nunca coincide con la tasa que buscaste en internet. Cada municipio cobra por su propia ley: Playa del Carmen está en 4% desde el 10 de diciembre de 2025, Cancún carga un adicional que sube su tasa real, y Mérida no tiene tasa plana sino una tarifa por tramos. Aquí está la cifra que de verdad pagas, con su fuente y su fecha.

¿Qué ley te aplica según el municipio donde compras?

No es el mismo impuesto en todo Quintana Roo, y ese es el primer error que hay que quitar de en medio. La Ley del ISABI estatal hoy es de observancia general solo en dos municipios: "La presente Ley es de observancia general en los Municipios de Felipe Carrillo Puerto y Lázaro Cárdenas del Estado de Quintana Roo" (art. 1, reforma POE 27-12-2021). Ninguno es mercado donde probablemente compres.

¿Por qué se vació esa ley? Su artículo 1 se reformó cinco veces —el 21-12-2016, 31-12-2018, 27-12-2019, 23-12-2020 y 27-12-2021— retirando municipios conforme cada uno incorporaba el impuesto a su propia Ley de Hacienda. Tulum, Playa del Carmen y Benito Juárez (Cancún) cobran hoy por ordenamiento propio, cada uno con su artículo y su tasa. Bacalar, Othón P. Blanco, Isla Mujeres, José María Morelos, Cozumel y Puerto Morelos también cobran por su propia ley de hacienda.

Mérida es otro estado y otro ordenamiento, con una mecánica distinta. Por eso, si viste una "tabla de ISABI Quintana Roo" con una sola tasa, esa tabla cita una ley que no aplica a tu zona: por ahí empieza la diferencia entre lo publicado y lo que te cobraron.

Consecuencia: antes de presupuestar, identifica qué municipio y qué ley te rigen. La tasa depende de eso, no de una cifra estatal única.

¿Cuánto se paga en cada municipio en 2026?

La tasa la fija la fecha de la operación y el municipio, no el comprador. Este es el mapa con lo verificado:

Playa del Carmen 4% sobre el valor del inmueble Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen, art. 23 QUINQUIES; operaciones desde 10-12-2025 Tulum 4% sobre la base gravable Tesorería Municipal de Tulum, confirmación directa 03-08-2026; referencia documental pendiente Cancún (Benito Juárez) 3% nominal + adicional del 10% Tesorería Municipal de Benito Juárez, confirmación directa 03-08-2026; referencia documental pendiente Mérida Tarifa por tramos (no plana) Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, art. 60; escrituras desde 2023

Playa del Carmen quedó al 4% con esta redacción: "El impuesto se calculará aplicando la tasa del 4% al valor del inmueble" (art. 23 QUINQUIES, reforma POE 10-12-2025). Las guías del sector que aún publican 3% para Playa subestiman el impuesto en un tercio: la reforma cambió la cifra en diciembre de 2025.

Las tasas de Tulum y Cancún se confirmaron con su tesorería el 03-08-2026, no salen de un artículo publicado: la referencia documental —artículo y decreto del POE— sigue pendiente en ambos. No es un detalle menor: es el dato que tu notario tiene que corroborar antes de firmar.

¿Puedes pagar la tasa de un año anterior? No. La fecha de la operación fija la tasa. En Playa del Carmen, por ejemplo, el escalonamiento oficial reconoce "2% para las operaciones de años anteriores hasta el 2019", 3% de 2020 a 2025 y 4% desde el 10-12-2025 (ficha de trámite MPDC-TM-DI-ISABI-012).

Consecuencia: pide a tu notario la tasa vigente a la fecha probable de escrituración, no la que circula en un blog.

¿Sobre qué valor se calcula el impuesto?

No se calcula sobre el precio que pagaste, sino sobre el valor más alto entre varias referencias. En Playa del Carmen la base es el mayor entre: precio pactado actualizado por INPC; avalúo catastral con antigüedad no mayor a 180 días; avalúo de perito inscrito en el Registro Estatal, validado por la autoridad y con la misma antigüedad de 180 días; y el último valor declarado por el enajenante (art. 23 QUÁTER).

En Mérida la base es el valor mayor entre el precio de adquisición, la cédula catastral vigente y el avalúo pericial (art. 58 de la Ley de Hacienda).

Si el catastral o el avalúo son más altos que tu precio, mandan ellos. El avalúo no es un trámite decorativo cuando ya tienes precio: puede subir la base y con ella el impuesto.

Consecuencia: pide el valor catastral antes de firmar. Si supera tu precio pactado, tu presupuesto de cierre cambia y conviene saberlo con semanas de anticipación.

Mérida no tiene tasa plana: la tarifa por tramos y lo que de verdad pagas

Mérida cobra con una tarifa progresiva de cuatro tramos, cada uno con cuota fija y un factor que aplica solo al excedente del límite inferior. Esta es la tabla del ejercicio 2023 en adelante:

La mecánica del art. 60: a la base le restas el límite inferior de tu tramo, multiplicas por el factor y le sumas la cuota fija. La cuota fija de cada tramo iguala al peso el impuesto acumulado al tope del tramo anterior —$20,000 MXN al tope de $800,000 MXN, $97,000 MXN al tope de $3,000,000 MXN y $1,852,000 MXN al tope de $42,000,000 MXN—, lo que confirma que la tarifa no tiene saltos.

La distinción que lo cambia todo: ese factor es marginal. La carga efectiva sobre el total siempre es menor que el factor del tramo. Estas tasas efectivas son cálculo propio sobre la tarifa verificada, con los insumos a la vista:

¿Es cierto que Mérida cobra 4.5%? No como carga real. Para un inmueble de $5,000,000 MXN el marginal es 4.5%, pero la efectiva es 3.74%. Y las tasas planas de 2.5%, 3.0% y 3.5% hasta $12,000,000 MXN que circulan eran un programa que aplicó únicamente a escrituras de 2022, con último día de pago el 13-02-2023; la página municipal que lo publica sigue en línea sin advertir que caducó.

Consecuencia: para Mérida exige la cifra en pesos calculada sobre tu valor concreto, no un porcentaje suelto.

Consecuencia: para Mérida exige la cifra en pesos calculada sobre tu valor concreto, no un porcentaje suelto.

El impuesto adicional que casi nadie presupuesta en Cancún

En Cancún el impuesto de adquisición no viaja solo. Existe el Impuesto Adicional para el Fomento Turístico, Desarrollo Integral de la Familia, Desarrollo Social y Promoción de la Cultura, creado por el Decreto 235 (POE 21-12-2012). No es un recargo: un recargo es accesorio por mora, y este se causa aunque pagues puntualmente.

Cobra 10% sobre el monto de los impuestos y derechos municipales a tu cargo. Las exclusiones son acotadas —predial habitacional del propio contribuyente, alumbrado público, músicos y cancioneros— y el ISABI no está entre ellas. Resultado: sobre la tasa nominal del 3%, la carga real sube a 3.30%.

Un detalle al citarlo: la misma disposición aparece como artículo 46-BIS en la versión de 111 páginas y como artículo 58 en el compilado más reciente de 136 páginas. Hay que citar el de la versión vigente con su fecha, o se cita un artículo que ya no existe con ese número.

Sobre el litigio: la tesis aislada XXVII.3o.8 A (10a.), derivada del amparo en revisión 32/2014, sostuvo que el artículo 46-BIS en su texto de 2013 violaba el principio de proporcionalidad (registro 2007889, SCJN). Es tesis aislada, no jurisprudencia firme: no releva del pago, y la única vía sería el amparo por caso propio.

Consecuencia: al presupuestar Cancún usa 3.30%, no 3%. La diferencia se paga en el cierre.

Dónde sale más barato: el comparativo con las cargas reales

Una tasa plana y una tarifa progresiva no se comparan sin fijar el valor del inmueble. Con las cargas reales calculadas —cálculo propio sobre tarifas verificadas, y puedes revisar cómo verificamos cada cifra que publicamos— aparecen dos puntos de cruce.

Contra Cancún, con su carga real del 3.30%, Mérida cruza en $3,166,667 MXN, donde ambos cuestan $104,500 MXN. Por debajo, Mérida es más barato; por encima, cobra más que Cancún.

Contra Playa del Carmen al 4%, Mérida cruza en $7,600,000 MXN, donde ambos cuestan $304,000 MXN. Por encima de esa cifra, Playa del Carmen resulta más barato que Mérida.

Esto contradice el lugar común de que Mérida siempre es lo barato: solo lo es por debajo de los dos cruces. Y la cifra exacta importa. Decir "a partir de nueve millones" en lugar de 7,600,000 desplaza el umbral 1.4 millones y te haría creer que Mérida conviene cuando ya no.

Consecuencia: no compares con una sola cifra. Fija el valor de tu inmueble y corre los dos municipios en paralelo.

Los supuestos que cambian la base: usufructo, fideicomiso, herencia y exenciones

Hay operaciones que no son una compraventa simple y aun así causan el impuesto. En Playa del Carmen el usufructo y la nuda propiedad se valúan en 50% cada uno (art. 23 QUÁTER): si te venden solo el usufructo, la base es la mitad del valor.

La cesión de derechos de fideicomiso causa el impuesto —incluida la sustitución de fideicomitente o fideicomisario por cualquier motivo (art. 23 BIS, fracciones V, VI y VII)—: no es una ruta para esquivarlo. Y tras la reforma de diciembre de 2025, herencia, adjudicación, usucapión y donación de cualquier tipo quedaron gravadas en Playa del Carmen.

Un punto que sorprende a muchos: en el ISABI no existe la exención de casa habitación que sí tiene el ISR. El art. 23 NONIES solo exenta programas públicos de vivienda y bienes de dominio público. Sí hay un deducible para vivienda de interés social —10 veces la UMA elevada al año en Playa del Carmen, aplicable solo en el primer acto—, distinto del deducible de la ley estatal.

Mérida sí exenta ciertos actos en su art. 57, entre ellos donación entre cónyuges, entre ascendientes y descendientes, y herencia, acreditables con Constancia de excepción de pago del ISAI.

Consecuencia: si tu operación es dación en pago, cesión de derechos o adjudicación, no supongas que estás fuera del impuesto. Confírmalo por municipio.

Lo que NO es el ISAI: los otros costos del cierre

Dentro de la tasa del impuesto no cabe todo lo que pagas al cerrar. El fideicomiso para extranjeros es un costo bancario y no un impuesto: no se suma a la tasa municipal. Honorarios notariales, derechos de registro, avalúo y certificados son partidas distintas, con reguladores distintos.

Hay además un impuesto estatal sobre la enajenación del 5% que grava a personas físicas: es del vendedor, no del comprador, lo calcula y retiene el notario y exenta la casa habitación. No lo cargues a tu presupuesto de compra.

Meter todo dentro de una sola "tasa" infla el impuesto aparente e impide comparar municipios. Los honorarios y derechos los fija cada notaría y cada municipio, así que conviene pedirlos por escrito antes de firmar: lo importante es saber quién cobra cada partida y qué preguntar.

Consecuencia: pide el desglose por partida. El ISAI es una línea; el resto se cotiza aparte.

¿Cómo se presupuesta el cierre sin sorpresas?

Cuando la operación va ante fedatario, en Playa del Carmen el notario calcula y entera el impuesto (art. 23 SEPTIES) y el plazo de pago es de 15 días siguientes a la causación (art. 23 SEXIES); el régimen sancionatorio remite al Código Fiscal Municipal del Estado. En Mérida el notario no solo entera: determina el ISAI (art. 22), y existe un trámite oficial de cálculo ante la Subdirección de Ingresos.

Para que la tesorería o el notario corran el número real necesitas el valor catastral vigente, el avalúo pericial cuando aplique y el precio de la operación. Con esos tres, la base gravable queda fija y el cálculo deja de ser una estimación.

Y revisa tres ordenamientos cada enero, no uno: la Ley de Hacienda municipal, la Ley de Ingresos y la Gaceta o los acuerdos de Cabildo. Ahí es donde se mueven las tasas —diciembre de 2025 lo probó en Playa del Carmen—. Si quieres ubicar dónde encaja esto en el proceso completo de compra, el impuesto es una de las últimas piezas antes de firmar.

Consecuencia: agenda la verificación de la tasa con tu notario a la fecha probable de escrituración, no antes de tiempo.

Preguntas frecuentes

¿El notario le reporta mi compra al municipio?

Sí. Cuando la operación se consigna en escritura pública, el fedatario calcula y entera el impuesto ante el municipio. En Playa del Carmen así lo dispone el art. 23 SEPTIES de su Ley de Hacienda, y en Mérida el notario incluso determina el ISAI, no solo lo paga (art. 22). El pago queda vinculado a la escritura, de modo que no es un trámite que puedas dejar pendiente por tu cuenta.

¿Cambia algo que el municipio ahora se llame Playa del Carmen y no Solidaridad?

Cambia el nombre, no tus obligaciones. Por el Decreto 111 (en vigor 20-03-2025) el municipio se llama Playa del Carmen, y sus transitorios disponen que toda referencia a Solidaridad se entiende hecha a Playa del Carmen y que los documentos expedidos como Solidaridad conservan validez. La tasa vigente sale de la Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen; el nombre "Solidaridad" solo aparece al describir operaciones de 2020 a 2025.

¿El ISAI que pago al comprar me sirve de algo cuando venda?

Sí, es deducible, pero no como parte del costo de adquisición. Entra por el art. 121 fracción III de la LISR, que permite deducir gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras pagados por el enajenante. La ventaja: esas deducciones solo se actualizan por INPC y no sufren la disminución del 3% anual del art. 124 fracción II. Conserva tu comprobante de pago del ISAI para el día que vendas.

¿Qué pasa si vendo por cesión de derechos en lugar de escriturar?

En Playa del Carmen la cesión de derechos de fideicomiso causa el ISABI. El art. 23 BIS grava la sustitución de fideicomitentes o fideicomisarios por cualquier motivo (fracciones V, VI y VII), de modo que ceder derechos no evita el impuesto para el adquirente. Antes de estructurar una operación así, confirma con tu notario el efecto fiscal en el municipio concreto, porque cada ordenamiento tiene su propio catálogo de supuestos gravados.

Esta guía es informativa y no sustituye asesoría profesional. Por tratarse de un tema fiscal, requiere revisión de un contador público o fiscalista y confirmación notarial por municipio antes de operar. Las tasas municipales se mueven cada diciembre junto con las leyes de hacienda e ingresos, así que ninguna cifra aquí releva de confirmar con la tesorería o el notario antes de firmar.

¿Quieres que corramos el número real para tu operación, con el valor catastral y el municipio exacto? Agenda una revisión con un asesor de Propyte y llega al cierre sin sorpresas en el presupuesto.