ISR al vender siendo extranjero: 25% del bruto o tasa sobre ganancia

Si eres residente en el extranjero y vendes un inmueble en México, pagas ISR en México porque el bien está aquí. La ley te ofrece dos caminos para calcularlo: el 25% sobre el total del ingreso, sin deducir nada, o la tasa máxima de la tarifa del artículo 152 aplicada sobre tu ganancia real. No son equivalentes, y cuál te conviene depende de cuánto se apreció tu propiedad y de si conservaste el comprobante de la compra.

¿Por qué el ISR de la venta se decide antes de comprar?

Se decide antes de comprar porque la opción más barata suele depender de un documento que se genera el día de la adquisición: el comprobante del costo de compra. La venta se grava en México porque el inmueble está en territorio nacional, sin importar dónde residas: la Ley del Impuesto sobre la Renta, en su artículo 160, dice que "se considerará que la fuente de riqueza se ubica en territorio nacional cuando en el país se encuentren dichos bienes".

La elección entre las dos vías depende del costo comprobado de adquisición, que no es un dato del momento de vender: se fija cuando compras y se actualiza durante años. Si adquiriste hace tiempo y guardaste la escritura y las facturas de la construcción y las mejoras, puedes calcular tu ganancia y comparar. Si no conservaste esos papeles, pierdes la posibilidad de sustentar el costo y te quedas con la vía que suele ser más cara.

Por eso lo que hagas en la fase de compra, donde se genera ese comprobante pesa años después. Y si adquiriste a través de un fideicomiso, la documentación de esa estructura forma parte del expediente que necesitarás al vender. Para ti significa una cosa concreta: archiva la escritura de compra, el CFDI y todo comprobante de obra desde el primer día.

¿Cuáles son las dos opciones y en qué se diferencian?

La primera vía es del 25% sobre el total del ingreso obtenido, sin deducción alguna. El artículo 160 lo dice literal: "el impuesto se determinará aplicando la tasa del 25% sobre el total del ingreso obtenido, sin deducción alguna". No restas costo, no restas gastos: se aplica sobre el precio completo de venta.

La segunda vía es opcional. Consiste en aplicar sobre la ganancia obtenida la tasa máxima para el excedente del límite inferior que establece la tarifa del artículo 152 de la LISR. La ganancia se determina en los términos del Capítulo IV del Título IV de la ley, sin deducir las pérdidas del último párrafo del artículo 121.

Variable	25% sobre el bruto	Tasa sobre la ganancia
Base gravable	Total del ingreso obtenido, sin deducción	Ganancia (precio menos costo comprobado actualizado)
Tasa	25%	Tasa máxima de la tarifa del art. 152
Requisitos	Ninguno adicional	Enajenación en escritura pública, o representante en el país; determinar la ganancia conforme al Cap. IV del Título IV
Quién entera	El adquirente si es residente en el país o tiene establecimiento permanente; si no hay retenedor, el contribuyente en 15 días	Igual; el fedatario calcula y entera cuando la venta va en escritura

¿Cuál me conviene?

Depende del caso y puede salir al revés de lo que parece intuitivo. La dirección es esta: la vía de la ganancia gana cuando la ganancia es una fracción moderada del precio de venta; el 25% sobre el bruto solo gana cuando la ganancia representa una fracción muy alta del precio, es decir, cuando el costo comprobado actualizado es pequeño frente a lo que vendes. Apreciación moderada favorece la vía de la ganancia; apreciación enorme favorece el 25% sobre el bruto. Y la actualización por inflación empuja el resultado hacia la vía de la ganancia, porque sube el costo reconocido y baja la ganancia gravable.

Un ejemplo ilustrativo, no un caso real, para ver las dos caras. Propiedad A: se apreció poco, la ganancia es una porción pequeña del precio de venta. Aquí la tasa sobre esa ganancia pequeña suele costar menos que el 25% aplicado a todo el precio. Propiedad B: el costo comprobado es mínimo frente a un precio de venta muy alto, casi todo es ganancia. Ahí el 25% sobre el bruto puede resultar menor que aplicar la tasa a una ganancia que representa casi el precio entero. La comparación se hace número contra número, con tu costo actualizado en la mano.

¿Quién retiene el impuesto?

Retiene el adquirente cuando es residente en el país o residente en el extranjero con establecimiento permanente en México. Si el comprador también es extranjero sin establecimiento permanente, no hay retenedor: entonces el contribuyente presenta declaración dentro de los 15 días siguientes a la obtención del ingreso. Cuando la venta va en escritura pública, el fedatario calcula y entera, como verás más abajo.

¿Necesitas un representante fiscal en México? Lo que casi todas las guías dicen mal

Si tu venta se firma ante notario, no necesitas representante fiscal para ejercer la opción sobre la ganancia. El artículo 160 permite ejercer esa opción a quienes tengan representante en el país que reúna los requisitos del artículo 174, pero el mismo artículo agrega, textual, que "en las enajenaciones que se consignen en escritura pública no se requerirá representante en el país para ejercer la opción".

Y prácticamente toda venta inmobiliaria en México se consigna en escritura pública. Ahí está el error que se repite en el mercado: se afirma que sin representante fiscal no puedes tributar sobre la ganancia, cuando la ley dispensa expresamente ese requisito para el caso más común.

¿Para qué sirve entonces el representante?

Sigue siendo relevante en un supuesto: la enajenación de certificados de participación inmobiliaria no amortizables. La dispensa del cuarto párrafo alcanza solo a las enajenaciones en escritura pública, así que en ese otro supuesto el representante en el país es la vía para ejercer la opción. Además, cuando sí hay representante y la venta va en escritura, ese representante debe comunicar al fedatario las deducciones a las que tiene derecho su representado. El representante conserva la documentación cinco años a disposición de las autoridades fiscales.

¿Cómo se calcula la ganancia y por qué importa la actualización por inflación?

La ganancia es el precio de enajenación menos el costo comprobado de adquisición actualizado con los factores del INPC que publica el INEGI, conforme al artículo 124 de la LISR. La actualización es lo que cambia todo en tenencias largas: el costo de una compra de hace diez años no se compara en pesos nominales contra el precio de hoy. Se lleva a valor presente, sube el costo reconocido y baja la ganancia gravable.

¿Qué hago si no tengo facturas de la construcción o de las mejoras?

Hay una vía en el Reglamento de la LISR, artículo 205. Cuando no puedes comprobar el costo de construcción, se puede considerar el 80% del valor de las construcciones según avalúo referido a la fecha correspondiente, practicado por perito valuador autorizado. También puede considerarse el valor consignado en el aviso de terminación de obra. Es una salida, pero parte de un valor estimado, no del costo real que habrías tenido con tus facturas.

¿Conviene escriturar por menos del precio real?

No, y no por ética sino por aritmética: subvaluar no ahorra impuesto, lo traslada a la otra parte. El artículo 160 establece que si la autoridad practica avalúo y este excede en más de 10% la contraprestación pactada, el total de la diferencia se considera ingreso del adquirente residente en el extranjero. Esa diferencia se grava al 25% sin deducción alguna, y la entera el enajenante si es residente en el país o tiene establecimiento permanente; quien la entera sustituye al contribuyente en la obligación de pago.

Si tú eres el comprador extranjero, es una razón concreta para no aceptar una escritura por debajo del precio real: la diferencia detectada se convierte en tu ingreso gravado. Para el vendedor mexicano, en una obligación de pago que sustituye a la del otro.

¿Quién le paga al SAT y en qué plazo?

Depende de si hay fedatario. Cuando la venta se firma ante notario, juez o corredor, estos calculan el impuesto bajo su responsabilidad, lo hacen constar en la escritura y lo enteran mediante declaración dentro de los 15 días siguientes a la fecha de la firma. Cuando no hay retenedor —por ejemplo, un comprador extranjero sin establecimiento permanente y una operación sin fedatario—, el contribuyente presenta su declaración dentro de los 15 días siguientes a la obtención del ingreso.

Y hay una obligación que sorprende: "se presentará declaración por todas las enajenaciones aun cuando no haya impuesto a enterar". El fedatario también presenta, dentro de los 15 días siguientes a la firma, la información que establece el Código Fiscal de la Federación sobre las operaciones del ejercicio inmediato anterior.

¿Y si el pago se pacta en parcialidades? La regla de los 18 meses

Puedes pagar el impuesto conforme te van pagando a ti. Cuando la enajenación se consigna en escritura pública y se pacta pago en parcialidades a un plazo mayor a 18 meses, el impuesto podrá pagarse en la medida en que sea exigible la contraprestación y en la proporción que a cada parcialidad corresponda. El requisito es garantizar el interés fiscal, y el impuesto de cada parte se paga el día 15 del mes siguiente a aquél en que sea exigible ese pago. Para quien vende con financiamiento directo o a plazos, esto alinea el impuesto con el flujo real de cobro.

¿Y si soy residente fiscal mexicano? La exención y su tope

Cambia el título de la ley: el residente fiscal mexicano tributa bajo el Título IV (artículos 90 a 152), con un mecanismo proporcional que divide la ganancia entre los años transcurridos desde la adquisición. Y aparece la exención por venta de casa habitación, que existe pero está topada en 700,000 UDIS, no en pesos. El equivalente en MXN depende del valor vigente de la UDI, que cambia a diario; puedes consultarlo en el Banco de México.

La exención requiere que la operación se realice ante notario y no aplica a la segunda o posteriores enajenaciones de casa habitación. Para tickets medios el tope suele cubrir la operación; para tickets altos, el excedente se grava. Existe una vía reglamentaria por la que un extranjero podría acceder a la exención declarando bajo protesta de decir verdad su condición de residente en México y señalando domicilio; la numeración de esa regla en la Resolución Miscelánea debe confirmarse contra el ejercicio vigente.

¿El tratado para evitar la doble tributación me salva de pagar en México?

No. El convenio entre México y Estados Unidos permite gravar en México la ganancia por enajenación de bienes inmuebles situados en territorio nacional, aun si el enajenante es residente fiscal en Estados Unidos. Lo que el tratado ofrece es evitar la doble tributación —pagar dos veces por el mismo ingreso—, no evitar el impuesto mexicano. Es la expectativa equivocada más común: pagar en Estados Unidos no cancela la obligación en México.

Preguntas frecuentes

¿Pago impuestos en México si vivo en el extranjero?

Sí. La venta de un inmueble ubicado en México se grava en México sin importar dónde residas, porque la fuente de riqueza está donde se encuentra el bien. Como residente en el extranjero, el artículo 160 de la LISR te da dos vías de cálculo: el 25% sobre el total del ingreso o la tasa sobre la ganancia. Vivir fuera no exime; define bajo qué título de la ley tributas.

¿Qué pasa si recibí la propiedad como donación o herencia y luego la vendo?

La adquisición a título gratuito tiene regla propia en el artículo 160: se grava el 25% sobre el total del valor del avalúo del inmueble, sin deducción alguna, y el avalúo debe practicarlo persona autorizada por las autoridades fiscales. Se exceptúan los ingresos que se reciban como donativos a que se refiere el artículo 93, fracción XXIII, inciso a). Confirma con un fiscalista cómo interactúa esto con tu costo comprobado cuando después vendas.

¿Y si lo que vendo son certificados de participación inmobiliaria y no el inmueble?

Es el otro supuesto que habilita la opción de tributar sobre la ganancia. La diferencia práctica está en el representante: la dispensa que libra de nombrarlo aplica solo a las enajenaciones consignadas en escritura pública. En la venta de certificados de participación inmobiliaria no amortizables, el representante en el país sigue siendo la vía para ejercer esa opción, con los requisitos del artículo 174.

¿Por cuánto tiempo hay que conservar la documentación de la operación?

Cuando actúa un representante en el país, la ley le obliga a conservar la documentación a disposición de las autoridades fiscales durante cinco años, según el artículo 174 de la LISR. Con independencia de ese plazo, conviene que tú resguardes la escritura de compra, el comprobante fiscal y las facturas de construcción y mejoras desde la adquisición: sin ellas no puedes sustentar el costo comprobado ni ejercer la vía de la ganancia.

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Esta guía es informativa y no sustituye asesoría profesional. Antes de decidir entre las dos vías o de firmar, valida tu caso con un contador público o fiscalista acreditado. En Propyte podemos acompañarte y ponerte en contacto con el especialista adecuado: agenda una revisión con un asesor.